Guide complet sur l’inspection en bâtiment au Québec

Première édition

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Nous remercions chaleureusement toutes les personnes qui ont collaboré de près ou de loin à la création de ce Guide. Nos clients, inspecteurs et partenaires institutionnels et académiques comme Urban Studies, vos contributions financières ou en terme de participation à la création du présent Guide sont une marque de confiance qui nous touche.

Table des matières

  1. Introduction
  2. Sommaire de l’industrie de l’inspection en bâtiment au Québec
  3. En quoi consiste une inspection en bâtiment
  4. Quand faire une inspection en bâtiment
  5. Les différents types d’inspection en bâtiment
  6. La différence entre une inspection en bâtiment et une expertise
  7. La différence entre une inspection en bâtiment et une évaluation immobilière
  8. Qui peut faire une inspection en bâtiment au Québec
  9. Loi 16 et inspection en bâtiment au Québec
  10. Bien choisir un inspecteur ou une inspectrice en bâtiment
  11. Trouver un bon inspecteur en bâtiment
    1. Le bouche à oreille
    2. La référence du courtier immobilier
    3. Le sites Web de soumission en ligne
      1. Allo Inspecteur
      2. Accès Inspecteur
  12. Se préparer à une inspection en bâtiment
  13. Se préparer à une inspection en bâtiment en tant qu’acheteur
  14. Se préparer à une inspection en bâtiment en tant que vendeur
  15. Se préparer à une inspection en bâtiment en tant que courtier immobilier
  16. Renoncer à l’inspection en bâtiment
  17. Comprendre un rapport d’inspection en bâtiment
  18. Quoi faire avec un rapport d’inspection en bâtiment
  19. En cas de problème après une inspection
  20. Lexique de l’inspection en bâtiment
  21. Grille d’évaluation d’un inspecteur en bâtiment
  22. Ressources clés

Introduction

Ce guide s’adresse tant aux professionnels de l’immobilier qu’au grand public. Il présente sommairement l’industrie et explique en quoi consiste l’inspection en bâtiment.

Le contenu de ce guide est le fruit de plusieurs années d’échange avec des acheteurs, vendeurs, professionnels de l’immobilier et des parties prenantes de l’industrie de la construction et de l’inspection au Québec.

Mis à jour en fonction des changements de lois et règlements et des commentaires reçus, ce Guide complet sur l’inspection en bâtiment au Québec se veut un ouvrage de référence évolutif pour quiconque veut en savoir plus sur l’inspection en bâtiment au Québec.

Constituant une œuvre protégée par le droit d’auteur, toute demande d’autorisation de reproduction doit être faite par écrit et adressée au Réseau-IBC Inspecteurs en Bâtiments Certifiés à info@reseau-ibc.com

L’objectif de ce Guide est d’outiller le lecteur pour connaître et comprendre la profession, et lui permettre de faire un choix éclairé au moment de choisir son inspecteur en bâtiment.

Sommaire de l’industrie de l’inspection en bâtiment au Québec

L’inspection en bâtiment a fait son apparition au Québec dans les années 70. Pourtant, elle demeure encore aujourd’hui un domaine non réglementé et très mal connu tant par les professionnels de la construction, de l’immobilier que par le grand public. 

L’industrie de l’inspection en bâtiment du Québec s’articule autour de certains organismes et intervenants clés, tels que :

  • les centres de formation continue de certains Cégeps et certaines écoles privées comme Urban Studies qui offrent des programmes de formation en inspection en bâtiment
  • les associations et autres regroupements d’inspecteurs en bâtiment
  • certains ordres professionnels
  • certains assureurs
  • etc.

Très peu de statistiques sont disponibles sur l’industrie de l’inspection en bâtiment.

En 2021, on comptait  1 300 inspecteurs en bâtiment recensés et actifs au Québec, selon les données qui auraient été collectées par la Régie du bâtiment du Québec (ci-après appelé “la RBQ”) dans le cadre de ses travaux en marge de l’entrée en vigueur de la Loi 16. Ces inspecteurs en bâtiment sont pour la plupart des travailleurs autonomes qui détiennent une Attestation d’études collégiales dans le domaine de l’inspection en bâtiment où dans un domaine connexe. Aussi, nombre d’entre eux sont issus de certains ordres professionnels du Québec, comme : 

  • l’Ordre des ingénieurs du Québec, 
  • l’Ordre des architectes du Québec, 
  • l’Ordre de technologues professionnels du Québec,
  • l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Il y a également dans la profession des inspecteurs qui sont d’anciens entrepreneurs en construction et rénovation ainsi que plusieurs personnes qui se sont autoproclamées “inspecteur en bâtiment”.

La profession est majoritairement masculine au Québec. Cependant, au fil des dernières années, on constate un regain d’intérêt pour la profession pour les femmes avec l’arrivée de cohortes de jeunes diplômées en inspection de bâtiment.

Les inspecteurs en bâtiment sont généralement répartis en 5 regroupements sectoriels :

  • Réseau-IBC Inspecteurs en Bâtiments Certifiés
  • Association des inspecteurs en bâtiment du Québec
  • Association internationale des inspecteurs immobiliers certifiés du Québec
  • Association des thermographes en inspection de bâtiment
  • Corporation des Inspecteurs Vérificateurs en qualité de la propriété (CIVQP)

Depuis peu, il existe aussi une Coopérative de solidarité d’inspecteurs en bâtiment, communément appelée la Coop des inspecteurs.

Depuis toujours, n’importe qui pouvait s’autoproclamer inspecteur en bâtiment au Québec, sans nécessairement avoir les qualifications, ni les compétences requises. Cette situation a tellement fait de victimes qu’au cours des dernières années, la nécessité d’encadrer l’industrie de l’inspection en bâtiment s’est fait sentir très fortement, à l’instar de l’Ontario.

La pression populaire, politique et médiatique provoquée par la situation a mené à l’adoption et à la sanction, par l’assemblée nationale du Québec, les 5 et 11 décembre 2019, du projet de Loi 16 visant, entre autres, l’encadrement de l’inspection en bâtiment au Québec.

L’industrie de l’inspection en bâtiment est donc en cours d’encadrement avec le venue prochaine de règlements et de normes de pratique.

La RBQ est l’organisme que l’Assemblée nationale du Québec a mandaté pour administrer la nouvelle loi.

Dorénavant, toute personne physique qui désirera exercer les fonctions d’inspecteur en bâtiment au Québec va devoir, dans les cas, aux conditions et selon les modalités déterminés par règlement de la RBQ, obtenir de celle-ci un certificat, pour ce faire.

Au moment de rédiger ce guide, la mise en œuvre de la loi n’était pas encore complétée. En effet, la consultation publique de la pratique pour l’inspection de bâtiments d’habitation venait d’être complétée par le Bureau de la normalisation du Québec (BNQ). La RBQ, pour sa part, venait de commencer la consultation des acteurs clés de l’industrie avant de commencer à rédiger le règlement et les normes de pratique. 

Les auteurs du Guide complet sur l’inspection en bâtiment au Québec viendront mettre à jour les informations ci-dessus en fonction des travaux de la RBQ et du Gouvernement.

En quoi consiste une inspection en bâtiment

Généralement, une inspection en bâtiment  consiste en un examen visuel, non exhaustif, non destructif d’un bâtiment. Elle vise à détecter les défauts, les vices de construction et les malfaçons apparentes qui affectent un bâtiment à une date donnée.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, cette inspection a normalement lieu après l’acceptation par le vendeur, d’une promesse d’achat conditionnelle à une inspection préachat de la part d’un proposant-acheteur. Elle permet alors au proposant acheteur de connaître l’état global du bâtiment qu’il s’est proposé d’acquérir afin de :

  • maintenir son offre d’achat
  • réviser son offre d’achat
  • annuler son offre d’achat

Une inspection en bâtiment est réalisée par un inspecteur en bâtiment qui en rendra compte à son client dans un rapport d’inspection écrit, très souvent, de type narratif et illustré par des photos.

Quand faire une inspection en bâtiment

Bien souvent, on pense à faire une inspection en bâtiment lors d’une transaction immobilière. Mais savez-vous qu’il existe plusieurs autres très bonnes raisons de faire une inspection en bâtiment?

Voici différentes situation pour lesquelles une inspection en bâtiment est pertinente:

  • avant d’acheter un bâtiment existant
  • avant de prendre possession d’un bâtiment neuf
  • avant de mettre en vente un bâtiment
  • pour planifier des travaux d’entretien
  • avant d’entamer des travaux d’entretien ou de rénovation 
  • après avoir effectué des travaux d’entretien ou de rénovation 
  • si vous acheter sans garantie légale de qualité

Les différents types d'inspection en bâtiment

Il existe différents types d’inspection en bâtiment au Québec.

Les inspections complètes

Il existe 4 types d’inspections complètes:

  • inspection pré-achat: pour un bien immobilier que vous souhaitez acheter et dont vous souhaitez connaître l’état pour négocier le prix de vente et prévoir les travaux à faire.
  • inspection prévente: pour connaître l’état de votre propriété, mieux compléter la déclaration du vendeur, prévoir des réparations avant la mise en marché ou fixer ou ajuster un prix de vente.
    • inspection prélivraison: pour que le promoteur du projet immobilier fasse inspecter les maisons ou les condos neufs qui lui sont remis par l’entrepreneur général en construction.
  • inspection préréception: pour que les acheteurs d’une propriété neuve fasse connaître au promoteur les défauts et éléments inachevés à corriger.

Les inspections à la carte

Il existe trois types d’inspection à la carte:

  • les inspections préventives: elles ont pour but de  s’assurer du bon état ou du bon fonctionnement de certains éléments du bâtiment ou de planifier l’entretien du bâtiment à court, à moyen et à long terme.
  • les inspections saisonnières: elles ont pour but de vérifier certains éléments du bâtiment comme les fondations avant et après l’hiver, la toiture, les gouttières, les descentes de gouttières et les déflecteurs avant le printemps par exemple.
  • les inspections partielles: elle a pour but de connaître par exemple l’origine d’un problème  ou d’un défaut en particulier. 

Choisir le bon type d’inspection pour votre bâtiment

Un inspecteur en bâtiment professionnel vous guidera pour choisir l’inspection la plus pertinente en fonction de votre besoin. Les agents du service à la clientèle de Allo Inspecteur peuvent également vous guider dans le choix d’une inspection. Pour cela, rien de plus simple, contactez-les au 1 (855) 276-7690.

La différence entre une inspection en bâtiment et une expertise

La différence entre une inspection en bâtiment et une expertise est significative. 

Comme nous l’avons vu, l’inspection en bâtiment se limite à la détection d’indices de défauts cachés ou des défauts apparents qui affectent les systèmes installés dans un bâtiment et leurs composantes visibles et facilement accessibles. 

L’expertise en bâtiment va, pour sa part, consister en une analyse approfondie de ces problèmes afin d’en trouver la ou les sources et recommandera les mesures correctives à prendre pour y remédier.

La différence entre une inspection en bâtiment et une évaluation immobilière

Bien souvent,on confond l’inspection en bâtiment avec l’évaluation immobilière. 

L’évaluation a, quant à elle, pour objectif de déterminer la valeur marchande ou la valeur de reconstruction d’un bien à l’aide de différentes méthodes. 

L’évaluation immobilière sera bien souvent faite à la demande du prêteur hypothécaire ou pour financer des travaux. Elle vous permettra de connaître la valeur d’un bien immobilier à un instant t. Il existe sur le marché des évaluateurs et des évaluateurs agréés membres de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Sachez qu’un inspecteur en bâtiment ne se prononcera jamais sur les prix de vente ou bien la valeur d’une propriété. Par exemple, un inspecteur en bâtiment ne pourra pas vous dire si le prix demandé est correct ou pas en fonction de l’état du bâtiment. Il ne pourra pas non plus vous dire de combien faire baisser votre offre d’achat en fonction des observations faites lors de son inspection.

Qui peut faire une inspection en bâtiment au Québec?

Pour le moment, le domaine de l’inspection en bâtiment n’est pas réglementé au Québec, à l’instar de l’Alberta, de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. N’importe qui peut se proclamer inspecteur en bâtiment et exercé sous ce titre qui n’est pas un titre réservé. En d’autres mots, ce n’est pas parce qu’une personne s’annonce comme inspecteur en bâtiment que cette personne est apte et qualifiée à effectuer une inspection en bâtiment selon les règles de l’art. Cela ne signifie pas non plus qu’elle est formée ou assurée professionnellement pour cela.

Avec le projet de Loi 16 annoncé en avril 2019 qui vise à encadrer la profession d’inspecteur en bâtiment au Québec, il se peut qu’il soit plus difficile pour certains de devenir inspecteur en bâtiment. Il faudra alors respecter la loi et différents règlements pour effectuer un acte d’inspection en bâtiment professionnel.

Certaines associations ou regroupements d’inspecteurs en bâtiment procèdent à des vérifications avant d’inscrire un inspecteur. C’est notamment le cas du Réseau-IBC Inspecteurs en Bâtiment Certifiés qui effectue des vérifications exhaustives pour sélectionner les meilleurs inspecteurs en bâtiment.

La Loi 16 donnera à la RBQ le pouvoir d’émettre des certificats qui viendront qualifier les entrepreneurs en bâtiment selon des critères de formation et de compétences qui, au moment d’écrire ce présent Guide, restent à définir. La RBQ aura également compétence pour refuser, annuler ou modifier un certificat d’inspecteur en bâtiment selon des critères qui seront définis par règlements.

Loi 16 et inspection en bâtiment au Québec

Au moment d’écrire ce Guide, le projet de règlement, en préparation, définira notamment le processus de qualification des inspecteurs, les conditions de délivrance et de renouvellement du certificat, les bâtiments visés pour l’inspection en bâtiment ainsi que la référence à une norme de pratique. La publication du projet de règlement pour consultation publique est prévue au printemps 2022.

Norme BNQ 3009-500 Pratiques pour l’inspection d’un bâtiment d’habitation

La RBQ a confié au Bureau de normalisation du Québec (ci-après appelé “BNQ”) le soin d’élaborer une norme consensuelle qui détaille et rassemble dans un document les meilleures pratiques en matière d’inspection de bâtiment d’habitation.

Le comité de normalisation du BNQ a rédigé le projet de norme BNQ 3009-500 Pratiques pour l’inspection d’un bâtiment d’habitation qui a pour objectif d’établir et d’uniformiser les pratiques en matière d’inspection de bâtiment d’habitation afin de mieux protéger les consommateurs.

Les commentaires reçus dans le cadre de la consultation publique sont présentement analysés par les membres.

Bien choisir un inspecteur ou une inspectrice en bâtiment

En l’absence de règlement pour encadrer l’exercice de la profession d’inspecteur en bâtiment, il est conseillé de redoubler de prudence lorsque vous vous apprêtez à confier un mandat d’inspection à un inspecteur en bâtiment. Vous devriez procéder à certaines vérifications importantes au sujet de l’inspecteur, telles que :

Vous devez également vous assurer que votre inspecteur possède les compétences pour l’inspection que vous voulez lui confier. Par exemple, une inspection de toiture demandée par votre compagnie d’assurance devrait être réalisée par un inspecteur en bâtiment ayant eu une solide expérience en toiture comme couvreur.

Mise en garde

Ne jamais faire affaire avec un inspecteur qui ne détient pas une police d’assurance responsabilités professionnelles contre les fautes, erreurs et omissions.

Les conséquences seraient qu’il ne serait pas couvert en cas de  fautes, erreurs et omissions et que vous pourriez ne pas être en mesure d’obtenir de dédommagements en cas de litige.

Choisissez votre inspecteur et exigez toujours :

  • un contrat de service écrit
  • les normes de pratique qui régissent ses services
  • une facture même si vous payez en argent comptant

C’est assez fréquent dans l’industrie que les inspecteurs en bâtiment exigent d’être payé en argent comptant pour réduire les frais de commission aux services de paiement.

Il est très important de choisir en inspecteur qui sera impartial et qui ne fera pas une inspection légère, aussi appelée inspection de complaisance. Nous en parlerons un peu plus loin dans le Guide, à la section renoncer à l’inspection.

Allo Inspecteur effectue toutes ses vérifications et vous permet de retenir les services d’un inspecteur de confiance.

Trouver un bon inspecteur en bâtiment

Trouver un bon inspecteur en bâtiment vous sera très utile pour prendre une décision avisée sur un projet immobilier ou bien pour planifier des travaux ou de l’entretien. En effet, chaque bien immobilier nécessitera des travaux ou de l’entretien à court ou moyen terme. De plus, la Loi 16 rend le carnet d’entretien obligatoire pour les copropriétés. L’inspecteur en bâtiment est sans contredit un partenaire de choix pour acquérir et entretenir son parc immobilier.

Le bouche à oreille

La meilleure façon de trouver un bon inspecteur en bâtiment est le bouche à oreille. Votre belle-soeur a fait inspecter sa maison il y a 5 ans et son expérience avec sa maison est conforme à ce que mentionnait le rapport d’inspection? Il s’agit certainement d’un bon inspecteur. Avant de lui confier le mandat d’inspection, vérifiez différents éléments comme ses assurances, la présence ou l’absence de plumitif judiciaire, sa réputation, etc.

La référence du courtier immobilier

Un courtier immobilier à l’obligation de recommander à son client de procéder à l’inspection préachat du bâtiment qu’il se propose d’acquérir. Il s’agit d’une exigence de l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Il arrive qu’un courtier immobilier propose les services d’un inspecteur en bâtiment. Les courtiers immobiliers du Québec doivent référer un inspecteur en bâtiment pour lequel ils auront vérifié différents éléments comme son assurance contre les erreurs et omissions.

Nous traiterons plus en profondeur de ce sujet dans la section 12 du présent Guide, Se préparer à une inspection immobilière.

Enfin, et sans généraliser, il est recommandé d’être vigilant avec les recommandations d’inspecteur en bâtiment provenant d’un courtier immobilier. En effet, des cas de collusion et de conflits d’intérêts peuvent survenir. La presse et les média se sont d’ailleurs faits écho de ce phénomène:

Le sites Web de soumission en ligne

Il existe une kyrielle de sites Web pour trouver un inspecteur en bâtiment et comparer des soumissions. 

Cependant, avant de transiger avec l’un de ces sites, vous devrez vous renseigner sur leurs méthodes de sélection et de vérification des inspecteurs en bâtiment.

Allo Inspecteur

Lancé en 2018, Allo Inspecteur est un service fiable d’accompagnement personnalisé, clé en main, de particuliers et d’entreprises qui souhaitent faire appel à un inspecteur en bâtiment.

Allo Inspecteur vous aidera sans frais à trouver un inspecteur en bâtiment compétent et disponible.

Avant de rejoindre la Allo Inspecteur, les inspecteurs sont vérifiés au niveau de:

  • la formation
  • l’expérience
  • l’assurance
  • la qualité des inspections et des rapports
  • l’excellence du service à la clientèle

Via son service à la clientèle, Allo Inspecteur vous aidera à :

  •  trouver un inspecteur capable d’exécuter le mandat rapidement, adéquatement et, au moindre coût
  • planifier votre inspection
  • effectuer le suivi de l’inspection
  • mettre en œuvre des recommandations de l’inspecteur ou de l’expert

Vous pouvez contacter Allo Inpecteur par téléphone au 1 (855) 276-7690 pour planifier ou vous informer sur votre prochaine inspection en bâtiment.

Accès Inspecteur

Accès Inspecteur est une plateforme technologique permettant de trouver un inspecteur en bâtiment certifié rapidement.

Tout comme Allo Inspecteur, Accès Inspecteur effectue des vérifications poussées sur les inspecteurs en bâtiment avant de leur permettre de rejoindre la plateforme.

Allo Inspecteur révolutionne l’inspection en bâtiment au Québec

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