Guide complet sur l’inspection en bâtiment au Québec

Généralement, une inspection en bâtiment consiste en un examen visuel, non exhaustif, non destructif d’un bâtiment. Elle vise à détecter les défauts, les vices de construction et les malfaçons apparentes qui affectent un bâtiment à une date donnée.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, cette inspection a normalement lieu après l’acceptation par le vendeur, d’une promesse d’achat conditionnelle à une inspection préachat de la part d’un proposant-acheteur. Elle permet alors au proposant acheteur de connaître l’état global du bâtiment qu’il s’est proposé d’acquérir afin de :

• maintenir son offre d’achat
• réviser son offre d’achat
• annuler son offre d’achat

Une inspection en bâtiment est réalisée par un inspecteur en bâtiment qui en rendra compte à son client dans un rapport d’inspection écrit, très souvent, de type narratif et illustré par des photos.

Bien souvent, on pense à faire une inspection en bâtiment lors d’une transaction immobilière. Mais savez-vous qu’il existe plusieurs autres très bonnes raisons de faire une inspection en bâtiment?

Voici différentes situation pour lesquelles une inspection en bâtiment est pertinente:

• avant d’acheter un bâtiment existant
• avant de prendre possession d’un bâtiment neuf
• avant de mettre en vente un bâtiment
• pour planifier des travaux d’entretien
• avant d’entamer des travaux d’entretien ou de rénovation 
• après avoir effectué des travaux d’entretien ou de rénovation 
• si vous acheter sans garantie légale de qualité

Il existe différents types d’inspection en bâtiment au Québec.

Les inspections complètes

Il existe 4 types d’inspections complètes:

• inspection pré-achat: pour un bien immobilier que vous souhaitez acheter et dont vous souhaitez connaître l’état pour négocier le prix de vente et prévoir les travaux à faire.
• inspection prévente: pour connaître l’état de votre propriété, mieux compléter la déclaration du vendeur, prévoir des réparations avant la mise en marché ou fixer ou ajuster un prix de vente.
• inspection prélivraison: pour que le promoteur du projet immobilier fasse inspecter les maisons ou les condos neufs qui lui sont remis par l’entrepreneur général en construction.
• inspection préréception: pour que les acheteurs d’une propriété neuve fasse connaître au promoteur les défauts et éléments inachevés à corriger.

Les inspections à la carte

Il existe trois types d’inspection à la carte:

• les inspections préventives: elles ont pour but de  s’assurer du bon état ou du bon fonctionnement de certains éléments du bâtiment ou de planifier l’entretien du bâtiment à court, à moyen et à long terme.
• les inspections saisonnières: elles ont pour but de vérifier certains éléments du bâtiment comme les fondations avant et après l’hiver, la toiture, les gouttières, les descentes de gouttières et les déflecteurs avant le printemps par exemple.
• les inspections partielles: elle a pour but de connaître par exemple l’origine d’un problème  ou d’un défaut en particulier. 

Choisir le bon type d’inspection pour votre bâtiment

Un inspecteur en bâtiment professionnel vous guidera pour choisir l’inspection la plus pertinente en fonction de votre besoin. Les agents du service à la clientèle de Allo Inspecteur peuvent également vous guider dans le choix d’une inspection. Pour cela, rien de plus simple, contactez-les au 1 (855) 276-7690.

La différence entre une inspection en bâtiment et une expertise est significative. 

Comme nous l’avons vu, l’inspection en bâtiment se limite à la détection d’indices de défauts cachés ou des défauts apparents qui affectent les systèmes installés dans un bâtiment et leurs composantes visibles et facilement accessibles. 

L’expertise en bâtiment va, pour sa part, consister en une analyse approfondie de ces problèmes afin d’en trouver la ou les sources et recommandera les mesures correctives à prendre pour y remédier.

Bien souvent,on confond l’inspection en bâtiment avec l’évaluation immobilière. 

L’évaluation a, quant à elle, pour objectif de déterminer la valeur marchande ou la valeur de reconstruction d’un bien à l’aide de différentes méthodes. 

L’évaluation immobilière sera bien souvent faite à la demande du prêteur hypothécaire ou pour financer des travaux. Elle vous permettra de connaître la valeur d’un bien immobilier à un instant t. Il existe sur le marché des évaluateurs et des évaluateurs agréés membres de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Sachez qu’un inspecteur en bâtiment ne se prononcera jamais sur les prix de vente ou bien la valeur d’une propriété. Par exemple, un inspecteur en bâtiment ne pourra pas vous dire si le prix demandé est correct ou pas en fonction de l’état du bâtiment. Il ne pourra pas non plus vous dire de combien faire baisser votre offre d’achat en fonction des observations faites lors de son inspection.

Pour le moment, le domaine de l’inspection en bâtiment n’est pas réglementé au Québec, à l’instar de l’Alberta, de la Colombie-Britannique et de l’Ontario. N’importe qui peut se proclamer inspecteur en bâtiment et exercé sous ce titre qui n’est pas un titre réservé. En d’autres mots, ce n’est pas parce qu’une personne s’annonce comme inspecteur en bâtiment que cette personne est apte et qualifiée à effectuer une inspection en bâtiment selon les règles de l’art. Cela ne signifie pas non plus qu’elle est formée ou assurée professionnellement pour cela.

Avec le projet de Loi 16 annoncé en avril 2019 qui vise à encadrer la profession d’inspecteur en bâtiment au Québec, il se peut qu’il soit plus difficile pour certains de devenir inspecteur en bâtiment. Il faudra alors respecter la loi et différents règlements pour effectuer un acte d’inspection en bâtiment professionnel.

Certaines associations ou regroupements d’inspecteurs en bâtiment procèdent à des vérifications avant d’inscrire un inspecteur. C’est notamment le cas du Réseau-IBC Inspecteurs en Bâtiment Certifiés qui effectue des vérifications exhaustives pour sélectionner les meilleurs inspecteurs en bâtiment.

La Loi 16 donnera à la RBQ le pouvoir d’émettre des certificats qui viendront qualifier les entrepreneurs en bâtiment selon des critères de formation et de compétences qui, au moment d’écrire ce présent Guide, restent à définir. La RBQ aura également compétence pour refuser, annuler ou modifier un certificat d’inspecteur en bâtiment selon des critères qui seront définis par règlements.

Au moment d’écrire ce Guide, le projet de règlement, en préparation, définira notamment le processus de qualification des inspecteurs, les conditions de délivrance et de renouvellement du certificat, les bâtiments visés pour l’inspection en bâtiment ainsi que la référence à une norme de pratique. La publication du projet de règlement pour consultation publique est prévue au printemps 2022.

Norme BNQ 3009-500 Pratiques pour l’inspection d’un bâtiment d’habitation

La RBQ a confié au Bureau de normalisation du Québec (ci-après appelé “BNQ”) le soin d’élaborer une norme consensuelle qui détaille et rassemble dans un document les meilleures pratiques en matière d’inspection de bâtiment d’habitation.

Le comité de normalisation du BNQ a rédigé le projet de norme BNQ 3009-500 Pratiques pour l’inspection d’un bâtiment d’habitation qui a pour objectif d’établir et d’uniformiser les pratiques en matière d’inspection de bâtiment d’habitation afin de mieux protéger les consommateurs.

Les commentaires reçus dans le cadre de la consultation publique sont présentement analysés par les membres.

En l’absence de règlement pour encadrer l’exercice de la profession d’inspecteur en bâtiment, il est conseillé de redoubler de prudence lorsque vous vous apprêtez à confier un mandat d’inspection à un inspecteur en bâtiment. Vous devriez procéder à certaines vérifications importantes au sujet de l’inspecteur, telles que :

• sa formation,
• son assurance contre les fautes, erreurs et omissions en inspection de bâtiment 
• son expérience,
• son appartenance à un regroupement d’inspecteurs en bâtiment comme le Réseau-IBC Inspecteurs en Bâtiments Certifiés 
• l’existence ou la non-existence de jugements et plaintes à son encontre auprès de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) et de l’Office de la protection du consommateur (OPC).

Vous devez également vous assurer que votre inspecteur possède les compétences pour l’inspection que vous voulez lui confier. Par exemple, une inspection de toiture demandée par votre compagnie d’assurance devrait être réalisée par un inspecteur en bâtiment ayant eu une solide expérience en toiture comme couvreur.

Mise en garde

Ne jamais faire affaire avec un inspecteur qui ne détient pas une police d’assurance responsabilités professionnelles contre les fautes, erreurs et omissions.

Les conséquences seraient qu’il ne serait pas couvert en cas de  fautes, erreurs et omissions et que vous pourriez ne pas être en mesure d’obtenir de dédommagements en cas de litige.

Choisissez votre inspecteur et exigez toujours :

• un contrat de service écrit
• les normes de pratique qui régissent ses services
• une facture même si vous payez en argent comptant

C’est assez fréquent dans l’industrie que les inspecteurs en bâtiment exigent d’être payé en argent comptant pour réduire les frais de commission aux services de paiement.

Il est très important de choisir en inspecteur qui sera impartial et qui ne fera pas une inspection légère, aussi appelée inspection de complaisance. Nous en parlerons un peu plus loin dans le Guide, à la section renoncer à l’inspection.

Allo Inspecteur effectue toutes ses vérifications et vous permet de retenir les services d’un inspecteur de confiance.

Trouver un bon inspecteur en bâtiment vous sera très utile pour prendre une décision avisée sur un projet immobilier ou bien pour planifier des travaux ou de l’entretien. En effet, chaque bien immobilier nécessitera des travaux ou de l’entretien à court ou moyen terme. De plus, la Loi 16 rend le carnet d’entretien obligatoire pour les copropriétés. L’inspecteur en bâtiment est sans contredit un partenaire de choix pour acquérir et entretenir son parc immobilier.

Le bouche à oreille

La meilleure façon de trouver un bon inspecteur en bâtiment est le bouche à oreille. Votre belle-soeur a fait inspecter sa maison il y a 5 ans et son expérience avec sa maison est conforme à ce que mentionnait le rapport d’inspection? Il s’agit certainement d’un bon inspecteur. Avant de lui confier le mandat d’inspection, vérifiez différents éléments comme ses assurances, la présence ou l’absence de plumitif judiciaire, sa réputation, etc.

La référence du courtier immobilier

Un courtier immobilier à l’obligation de recommander à son client de procéder à l’inspection préachat du bâtiment qu’il se propose d’acquérir. Il s’agit d’une exigence de l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Il arrive qu’un courtier immobilier propose les services d’un inspecteur en bâtiment. Les courtiers immobiliers du Québec doivent référer un inspecteur en bâtiment pour lequel ils auront vérifié différents éléments comme son assurance contre les erreurs et omissions.

Nous traiterons plus en profondeur de ce sujet dans la section 12 du présent Guide, Se préparer à une inspection immobilière.

Enfin, et sans généraliser, il est recommandé d’être vigilant avec les recommandations d’inspecteur en bâtiment provenant d’un courtier immobilier. En effet, des cas de collusion et de conflits d’intérêts peuvent survenir. La presse et les média se sont d’ailleurs faits écho de ce phénomène:

• Des courtiers immobiliers québécois demandent des rapports incomplets qui favorisent plutôt les vendeurs
• Émission La Facture – Inspecteurs en bâtiment et agents immobiliers

Le sites Web de soumission en ligne

Il existe une kyrielle de sites Web pour trouver un inspecteur en bâtiment et comparer des soumissions. 

Cependant, avant de transiger avec l’un de ces sites, vous devrez vous renseigner sur leurs méthodes de sélection et de vérification des inspecteurs en bâtiment.

Allo Inspecteur

Lancé en 2018, Allo Inspecteur est un service fiable d’accompagnement personnalisé, clé en main, de particuliers et d’entreprises qui souhaitent faire appel à un inspecteur en bâtiment.

Allo Inspecteur vous aidera sans frais à trouver un inspecteur en bâtiment compétent et disponible.

Avant de rejoindre la Allo Inspecteur, les inspecteurs sont vérifiés au niveau de:

• la formation
• l’expérience
• l’assurance
• la qualité des inspections et des rapports
• l’excellence du service à la clientèle

Via son service à la clientèle, Allo Inspecteur vous aidera à :

•  trouver un inspecteur capable d’exécuter le mandat rapidement, adéquatement et, au moindre coût
• planifier votre inspection
• effectuer le suivi de l’inspection
• mettre en œuvre des recommandations de l’inspecteur ou de l’expert

Vous pouvez contacter Allo Inpecteur par téléphone au 1 (855) 276-7690 pour planifier ou vous informer sur votre prochaine inspection en bâtiment.

Accès Inspecteur

Accès Inspecteur est une plateforme technologique permettant de trouver un inspecteur en bâtiment certifié rapidement.

Tout comme Allo Inspecteur, Accès Inspecteur effectue des vérifications poussées sur les inspecteurs en bâtiment avant de leur permettre de rejoindre la plateforme.

Les prix des inspecteurs ne sont pas réglementés. Chaque inspecteur est donc libre de pratiquer le prix qu’il veut. Le prix variera en fonction de plusieurs facteurs:

• l’expérience et la formation de l’inspecteur
• son appartenance ou non à un ordre professionnel
• le type de bien à inspecter

Pour qu’une inspection se déroule bien, il faut bien s’y préparer. Tant du côté de l’acheteur que du propriétaire que du courtier immobilier si un courtier immobilier est impliqué pour l’une ou l’autre des parties.

Se préparer à une inspection en bâtiment en tant qu’acheteur

Si vous êtes acheteur, vous devrez fournir à l’inspecteur en bâtiment la déclaration du vendeur. Si le vendeur vous les a fournis, vous devrez remettre à l’inspecteur en bâtiment les rapports d’inspection antérieurs. Vous devriez également fournir:

• la fiche descriptive de la propriété
• les résultats de test de pyrite, d’ocre ferreux, d’amiante (si applicable)
• un certificat de conformité
• les  rapports d’expertise antérieurs

Pour bien vous préparer, vous pouvez également préparer des questions pour l’inspecteur en bâtiment, qui sera en mesure de vous donner certaines explications sur le fonctionnement de certaines composantes de la propriété.

La journée de l’inspection, il vous serait fort utile d’avoir en main un carnet et un stylo de manière à noter tout ce que l’inspecteur pourrait vous dire.

Se préparer à une inspection en bâtiment en tant que vendeur

Si vous êtes déjà propriétaire, et que vous souhaitez faire une inspection prévente, une inspection préventive ou saisonnière, veillez bien à ce que les éléments à inspecter soient accessibles et que la vue ou le passage ne soit pas encombré.

En prévision d’une inspection préachat, il est recommandé de :

• Faire toutes les petites réparations et les entretiens des différentes composantes de la propriété.
• Regrouper les factures des travaux réalisés et des entretiens saisonniers, ainsi que les manuels d’utilisation.
• Dégager les accès :
  • au système de chauffage
  • à l’échangeur d’air
  • au climatiseur ou au thermopompes
  • au panneau électrique
  • à la ligne d’arrivée d’eau
  • à l’entretoit ou au grenier
• Dégager autant que possible l’accès aux bas des murs, à l’intérieur comme à l’extérieur.
• Débarrer les portes
• Tester les éléments qui seront inspectés comme les fenêtres, les interrupteurs, la ventilation.
• Nettoyer les différents filtres et les drains.
• Prévoir de faire garder vos enfants et animaux de compagnie durant l’inspection.

Se préparer à une inspection prévente en tant que vendeur

En tant que vendeur qui met une propriété en vente, le vendeur devra s’assurer d’être présent le jour de l’inspection pour répondre aux questions de l’inspecteur, ne stationnez pas de voiture dans le garage ni sur le stationnement extérieur, libérer les accès à la trappe d’accès à l’entretoit

Se préparer à une inspection en bâtiment en tant que courtier immobilier

La Loi sur le courtage immobilier et les règlements qui s’y rapportent vous obligent à fortement conseiller à vos clients de procéder à une inspection préachat. 

Vous pouvez référer des inspecteurs à vos clients en respectant les conditions suivantes:

• référer plus d’un inspecteur
• vérifier que :
• l’inspecteur détienne une assurance responsabilité professionnelle contre les erreurs et omissions,
• l’inspecteur remette un rapport écrit
• l’inspecteur  effectue ses inspections selon des normes de pratique reconnues
• l’inspecteur utilise une convention de service reconnue

Consacrez du temps à votre inspection en bâtiment et montrez vous disponible. Les inspecteurs en bâtiment aiment partager leur savoir et leur connaissances.

Renoncer à l’inspection en bâtiment dans le cadre d’une transaction immobilière est une pratique qui a le plus souvent cours dans un contexte d’offres multiples.

Avec la pandémie et la surchauffe du marché immobilier, cette pratique s’est accentuée.

Pour le vendeur, voir l’acheteur renoncer à l’inspection préachat élimine la possibilité que des vices ou malfaçons apparents soient découverts une fois l’offre d’achat acceptée. Cela évite également une négociation du prix, une acceptation de la promesse d’achat sous conditions, des délais supplémentaires ou encore une annulation de la vente. La situation n’est pas nécessairement avantageuse pour le vendeur car un rapport d’inspection en bâtiment se veut une sorte de photographie de l’état d’un bâtiment à un instant donné, ce qui peut être fort utile en cas de poursuite pour des vices cachés par exemple.

Un acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence lors d’une transaction immobilière. 

Pour être qualifié de prudent et de diligent, l’acheteur doit avoir fait tout en son possible, pour apprécier l’état du bien, avant l’achat. Son examen doit être sérieux, Il doit correspondre à celui d’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances que cet acheteur. Cela est clairement mentionné dans l’article 1726 du Code civil du Québec:

“Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.”

Si vous êtes accompagné par une courtier immobilier, ce dernier à l’obligation de vous recommander de procéder à une inspection préachat. Si vous refusez, il devra vous en exposer les risques. Il pourra vous fournir une liste d’inspecteurs en bâtiment. Il ne peut vous en imposer un comme l’indique l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité:

 “Le courtier ou le dirigeant d’agence doit recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui:

1°  détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;

2°  utilise une convention de service d’inspection reconnue;

3°  effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;

4°  remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services.

Le courtier ou le dirigeant d’agence peut fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiment qui respectent les exigences prévues au premier alinéa et qui contient plus d’un nom.”

La Chambre des notaire du Québec a d’ailleurs émis un communiqué le 25 janvier 2021 pour rappeler l’importance de l’inspection en bâtiment dans le cadre d’une transaction immobilière

Sachez que renoncer à l’inspection en bâtiment rendra plus difficile de gagner un procès en vertu de la garantie de qualité ou garantie contre les “vices cachés”.

Enfin, vous ne devriez jamais laisser un courtier immobilier choisir un inspecteur en bâtiment à votre place afin d’éviter une inspection en bâtiment de complaisance. Cette pratique a fait la manchette dans le Journal de Montréal ou encore dans Protégez-vous.

Une inspection en bâtiment de complaisance fera en sorte que l’inspecteur en bâtiment ne prendra pas clairement position par rapport à l’état des composantes du bâtiment qu’il observe. Son rapport sera rédigé au conditionnel pour ne pas être tenu responsable de ses observations.

Un rapport d’inspection en bâtiment contient différentes sections qui vous permettront d’en savoir plus sur les composantes de votre bien ou de votre futur bien immobilier.

Il est important de prendre le temps de bien lire son rapport d’inspection, il peut contenir de l’information importante sur l’état de certaines composantes du bâtiment que vous devriez bien connaître et comprendre avant de vous engager formellement dans une transaction.

Un rapport d’inspection vous informera sur les éléments suivants:

• Système structural
• Systèmes extérieurs
• Toiture
• Plomberie
• Électricité
• Chauffage
• Foyers et appareils de chauffage à combustibles solides
• Climatisation
• Systèmes intérieurs
• Isolation et écrans pare-vapeur
• Systèmes de ventilation mécanique et naturelle

Dans son rapport, l’inspecteur documentera ses observations, ajoutera des photos, vous indiquera le degré d’usure et l’urgence ou non de procéder à une réparation ou à un remplacement.

Le rapport vous donnera également des conseils d’entretien pour certaines composantes.

Selon votre situation, un rapport d’inspection peut vous vous permettre plusieurs choses:

1. Connaître l’état physique d’un bâtiment 
   • avant de l’acquérir si vous êtes un proposant-acheteur
   • avant de la mettre en vente si vous êtes un propriétaire-vendeur
2. Renégocier les conditions d’une offre d’achat déposée sur un bâtiment si vous êtes un proposant-acheteur
   • négocier une baisse de prix
   • demander des réparations ou des améliorations avant de prendre possession du bâtiment
3. Annuler une offre d’achat
4. Connaître l’état de votre propriété, la préparer pour sa mise en marché (mise en vente) et l’annoncer à un juste prix si vous êtes un propriétaire vendeur,
5. Prévoir et budgéter vos rénovations, travaux et travaux d’entretien si vous êtes propriétaire ou propriétaire-occupant.

Comme vous le voyez, le rapport d’inspection est un outil fort utile dans plusieurs situations.

Suite à une transaction immobilière, on remarque que de plus en plus d’acheteurs se tournent vers l’inspecteur en bâtiment qui a fait l’inspection pour le moindre problème sur le bâtiment. Il est ici important de connaître les limites d’une inspection immobilière et de se familiariser avec les notions de vices-cachés, de dol, etc. avant de conclure à une faute, une erreur ou une omission de l’inspecteur. Vous pourriez devoir contacter un avocat spécialisé.

Si toutefois un inspecteur commet une faute, une erreur ou une omission au regard de son mandat d’inspection, vous pouvez avoir différents recours et vous pourriez être indemnisé par son assurance professionnelle contre les fautes, erreurs et omissions.

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